Некоторое время назад мы опубликовали статью о порядке перевода в нежилой фонд жилых помещений. В ней мы утверждали, что оборудование входа и присоединение части земельного участка к этому входу представляет собой присоединение общего имущества многоквартирного дома к перепланируемому помещению и требует согласия всех собственников помещений дома. Но в то время, когда писалась статья, практически не было положительной практики по искам собственников помещений, не согласных с прорубанием отдельных входов в стенах их домов. В настоящее время ситуация кардинально изменилась и следует признать, что судебная система встала на защиту права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно неоднократно подтверждённой позиции Санкт-Петербургского городского суда, как прорубание отдельного входа взамен существующего оконного проёма, так и присоединение части земельного участка под крыльцом, требуют стопроцентного согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

 

Стена является общим имуществом многоквартирного дома

 

Согласно статье 36, 37 ЖК РФ стены отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Именно стены имеются в виду под формулировкой, использованной в подпункте 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ: «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома».

 

Подпункты «в» и «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) предусматривают, что в состав общего имущества включаются:

 

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

 

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

 

 

Таким образом, несущая стена в любом случае является общим имуществом многоквартирного дома. Не вполне ясна ситуация с ненесущими стенами, то есть стенами, на которые не опирается никакая другая конструкция дома (например, перекрытие вышерасположенного этажа, балка, плита, консоль и т.п.). Исходя из процитированного выше п/п «г» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, вопрос об отнесении этой стены к общему имуществу многоквартирного дома находится в зависимости от того, обслуживает ли эта стена более одного помещения или нет. Фактически решать этот вопрос необходимо применительно к каждому конкретному случаю, поэтому ошибочна позиция тех, кто утверждает, что межкомнатные перегородки не относятся к общему имуществу. В нашей практике было известное дело Щёголев, Каменева против Ростроповичей, где причиной повреждения нижерасположенной квартиры был снос перегородок в вышерасположенной. Перегородки не являлись несущей конструкцией, но при этом они участвовали в общей системе распределения нагрузок в здании, поэтому их демонтаж повлек за собой резкий подъём потолка внизу. Поскольку каждая ситуация требует специальных познаний, функцию внутренних ненесущих стен помещения необходимо выяснять с помощью экспертизы.

 

Судебная практика по отказам в согласовании

 

В настоящее время судебная практика достаточно однозначно стоит на позиции необходимости согласия всех собственников помещений при присоединении общего имущества многоквартирного дома к помещению.

 

По этому основанию Санкт-Петербургский городской суд отказывает в удовлетворении требований об оспаривании отказа в согласовании перепланировки либо в переводе в нежилой фонд (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2015 № 33-2048/2015 по делу № 2-10782/2014, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2014 № 33-19642/2014 по делу № 2-2373/2014, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.08.2014 № 33-12304/2014 по делу № 2-1076/2014).

 

Очень важным для понимания позиции Санкт-Петербургского городского суда является Апелляционное определение от 09.12.2014 № 33-19642/2014 по делу № 2-2373/2014, в котором указано: «При обустройстве в стеновой панели дома обособленного входа/выхода с установкой крыльца из сборных железобетонных плит и металлических конструкций, изменяется назначение данной стеновой панели фасада здания, в связи с чем, заявителю, по смыслу пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации, также необходимо получить согласие всех остальных собственников помещений дома».

Более того, суд по данному делу прямо указал, что если хотя бы один собственник помещений высказался против присоединения, оно становится невозможным: «Выражение воли теми собственниками помещений многоквартирного дома, которые на общем собрании голосовали против представленного проекта обустройства отдельных входов в квартиры, не может быть преодолено посредством принятия решения в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК Российской Федерации (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), поскольку в данном случае собственниками разрешается вопрос не о пределах использования земельного участка (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ), но об уменьшении размера земельного участка, используемого всеми собственниками помещений многоквартирного дома для его обслуживания, так как в случае согласования проекта перепланировки в представленном заявителем виде и последующего занятия им части земельного участка под конструкцию крыльца, без которого невозможно пользование планируемого нежилого помещения для целей обозначенных заявителем, а также государственной регистрации права частной собственности заявителя на перепланированное нежилое помещение, последующий возврат данной части земельного участка в общее пользование по решению собственников помещений дома без согласия заявителя будет невозможен.

 

Аналогичным образом апелляционная инстанция оценила дело в другом случае, когда заявитель представил протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором за перепланировку проголосовало 81 % участников собрания. Однако суд правомерно посчитал, что поскольку в данном случае имеет место присоединение земельного участка к перепланируемому помещению, 81% собственников недостаточно, необходимо стопроцентное согласие собственников (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2015 № 33-1686/2015 по делу № 2-4626/2014).

Судебная практика по оспариванию согласований

Вышеприведённая судебная практика касается случаев оспаривания заявителем отказа в согласовании перепланировки или перевода в нежилой фонд. Однако и в тех случаях, когда такое согласование получено, у собственника всё равно нет права на присоединение общего имущества многоквартирного дома к своему помещению. Согласие районной администрации признаётся в этом случае недействительным.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 30.03.2015 № 33-4326/2015 по делу № 2-7471/2014 подтверждено решение Выборгского районного суда. В этом решении суд признал незаконным решение администрации Выборгского района о согласовании перепланировки в связи с тем, что на эту перепланировку не было получено согласие 100 % собственников помещений. Разбирая это дело, необходимо особо обратить внимание на то, что лицо, перепланировавшее помещение, получила все согласования в административном порядке: у него было разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре на разработку проекта, проект был согласован Межведомственной комиссией по Выборгскому району, а затем перепланированное помещение было принято в эксплуатацию по акту МВК. Таким образом, никаких нарушений в отношении административной процедуры согласования проекта у заявителя не было, за исключением отсутствия согласия со стороны всех собственников помещений в доме.

 

При рассмотрении дела суд обратил внимание на два ключевых момента: обустройство входа/выхода во внешней стене здания и присоединение части земельного участка под крыльцом для устройства входа/выхода. На совершение этих действий собственник перепланируемого помещения должен получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку таких решений достаточно много, приводим Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда в полном объёме как один из многих примеров решений по данному вопросу.

 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 марта 2015 г. N 33-4326/15

Судья: Гребенькова Л.В.

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бакуменко Т.Н.
судей Белоногого А.В., Стаховой Т.М.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании 30 марта 2015 года апелляционную жалобу администрации Выборгского района Санкт-Петербурга на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2014 года по делу N 2-7471/14 по иску Т. к администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о признании незаконным решения о согласовании проекта перепланировки нежилого помещения,
заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения истца - Т., третьего лица - А., судебная коллегия

установила:

Т. обратился в суд с иском к ответчику о признании незаконным решения администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 07.06.12 года о согласовании переустройства и перепланировки подвального нежилого помещения N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, переданного по договору аренды А. В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником доли квартиры, расположенной по указанному адресу. Согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме на проведение перепланировки спорного помещения арендатором нежилого помещения N <...> получено не было. При согласовании перепланировки администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга не истребованы документы, подтверждающие законность указанных изменений. В связи с чем, истец считает решение администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о согласовании проекта перепланировки спорного нежилого помещения незаконным, нарушающим права собственником жилых помещений.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2014 года требования Т. удовлетворены. Решение администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 07 июня 2012 года о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, признано незаконным.
В апелляционной жалобе представитель администрации Выборгского района Санкт-Петербурга просит решение отменить, принять по делу новое решение.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика - администрации Выборгского района Санкт-Петербурга, представитель третьего лица - Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга не явились, о явке извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ. Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга, Комитет по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга извещены 05.03.2015 посредством факсимильной связи. Данное извещение судебная коллегия считает надлежащим, заблаговременным. В связи с чем, судебная коллегия в порядке ч. 2 ст. 257 ГПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что Т. является собственником 39/52 доли квартиры N <...> в доме N <...> по <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРП от 25.03.13 года собственником нежилого помещения N <...>, расположенного в подвале жилого дома N <...> по <адрес>, площадью 141,1 кв. метра, кадастровый номер N <...>, является Санкт-Петербург, право собственности зарегистрировано 25.12.1998 года N <...>
Арендатором нежилого помещения общей площадью 141,1 кв. м, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома N <...> по <адрес>, являлся индивидуальный предприниматель А. на основании договора аренды от 18.02.2004 года N <...> заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. В аренду передана часть объекта площадью 121,7 кв. м, используются комнаты N <...>, N <...>, N <...>, договор аренды заключен с индивидуальным предпринимателем А. на срок с 14.04.04 года по 14.04.14 года.
Согласно п. 5.2 договора - если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением N <...> к договору аренды N <...> от 18.02.04 года, заключенному 24.04.2014 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и А.
А., пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, уточняющей площадь передаваемого в аренду нежилого помещения N <...>, 115,20 кв. метра, кадастровый номер N <...> для использования под кафе.
18.10.2011 А. было получено разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга на разработку проекта устройства входа в подвальное помещение N <...>, расположенное по адресу: <адрес>.
По поручению А. проектной организацией ООО <...> разработан проект перепланировки нежилого помещения, согласно которому, устройство отдельного входа в подвальное помещение предусматривается на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания.
11.01.2012 А. было получено разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга на разработку проекта устройства входа в помещение водомерного узла нежилого помещения N <...>, расположенного по адресу: <адрес>.
По поручению А. проектной организацией ООО <...> разработан проект перепланировки нежилого помещения, согласно которому, устройство технического входа в подвальное помещение водомерного узла предусматривается на месте существующего оконного проема со стороны лицевого фасада здания.
17.04.2012 года индивидуальный предприниматель А. обратился в межведомственную комиссию администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения N <...>, расположенного по адресу: <адрес>.
07.06.2012 решением администрации Выборгского района Санкт-Петербурга N <...> согласован проект переустройства и перепланировки нежилого помещения с устройством двух изолированных входов на месте оконных проемов для выделения помещений водомерного и теплового узлов в соответствии с представленной архитектурно-строительной проектной документацией.
Актом межведомственной комиссии администрации Выборгского района Санкт-Петербурга N <...> от 06.02.13 года зафиксирована произведенная перепланировка помещений, помещения приняты в эксплуатацию.
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции сделал правильный вывод о незаконности оспариваемого решения администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о согласовании проекта перепланировки нежилого помещения по причине отсутствия согласия всех собственников многоквартирного дома, в котором находится нежилое помещение, на проведение указанной перепланировки.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
На основании п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с п. "в" ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно представленным проектам перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, А. в арендуемом им помещении осуществил устройство двух отдельных входов на месте существующих оконных проемов со стороны лицевого фасада здания, которые имеют непосредственные выходы наружу.
При обустройстве во внешней стене дома обособленного входа/выхода с установкой крыльца изменяется назначение использования данной стеновой панели фасада здания, в связи с чем, заявителю, по смыслу ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо получить согласие всех собственников помещений дома.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
При этом с учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Судебная коллегия принимает во внимание, что в данном случае при устройстве отдельных входов предполагается занятие части земельного участка под оборудование входов в помещения.
Кроме того, судебная коллегия, принимая во внимание, что земельный участок на момент согласования проекта перепланировки был не сформирован, учитывает, что 13.01.2014 произведен кадастровый учет земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 714 +/-9 кв. метров для размещения многоквартирного дома, кадастровый номер N <...>. Согласно сведениями кадастрового паспорта земельного участка правообладателями являются собственники помещений в многоквартирном доме
Вместе с тем, в числе представленных в администрацию района документов не имелся документ, подтверждающий выражение согласия всеми собственниками помещений многоквартирного дома на занятие заявителем общего имущества и изменение назначения его использования.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательства о согласии всех собственников многоквартирного дома на проведение перепланировки нежилого помещения, оспариваемое решение администрации района в согласовании проекта перепланировки нельзя признать правомерным.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, основаны на неправильном толковании положений действующего законодательства, а также сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.
Несогласие с выводами суда не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2014 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 



Санкт-Петербург:
телефон: +7 812 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810510000102708
в АО "ТИНЬКОФФ БАНК" к/с 30101810145250000974
БИК 044525974


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.