До принятия и вступления в силу первой части Гражданского кодекса РФ, в соответствии со ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного жилищного фонда являлись лишь совладельцами либо пользователями (а не собственниками) внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования. Положением, закрепленным в ст. 290 Гражданского кодекса РФ, законодатель изменил статус общего имущества многоквартирного дома, определив, что общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Новый жилищный кодекс расширил круг субъектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, включив в него также собственников нежилых помещений При этом, в ст. 36 Жилищного кодекса приведен перечень помещений общего пользования, где среди прочих объектов отдельно выделены подвалы и чердаки, которые наиболее часто становятся предметом спора между собственниками жилых помещений и государством, ввиду того, что последнее, без учета мнения жильцов, образует из них самостоятельные объекты недвижимости, регистрирует за собой право собственности и передает помещения организациям для коммерческих нужд. Насколько соответствуют закону подобные действия? Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности должно осуществляться с согласия всех сособственников. В данном случае происходит нарушение прав граждан, которые лишаются части принадлежащего им имущества без соразмерной компенсации и без учета их мнения.

Соответствующие акты государственных органов по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома подлежат отмене в судебном порядке. Требования о признании регистрации права собственности за государством и договоры по распоряжению спорным имуществом могут быть оспорены по заявлению непосредственно граждан-собственников жилых помещений или организации, представляющей интересы жильцов. В соответствии с новым жилищным законодательством товарищества собственников жилья наделены правом принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 46 Гражданского процессуального кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, организации вправе обратиться от своего имени в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе. Товарищество собственников жилья выступает в процессе от своего имени, но в интересах физических лиц, собственников жилых помещений. Спор не связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, поэтому, подведомственен суду общей юрисдикции, несмотря на то, что истцом является юридическое лицо – товарищество собственников жилья.

Ответчиком по таким делам будет государство в лице соответствующего исполнительного органа (комитета по управлению государственным имуществом).

Что касается предмета доказывания по данным делам, то, обосновывая свое право на нежилые помещения в многоквартирном доме, органы государственной власти, как правило, ссылаются на положение о том, что спорные помещения не являются объектами общего пользования и в виду этого на них не распространяется режим общей долевой собственности. При этом не учитывается тот факт, что указание в ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ на обслуживающий характер помещений, принадлежащих собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, не означает возможность выделения в многоквартирном доме наряду с жилыми помещениями и обслуживающими, также помещений, которые, не подпадая под первые две категории, фактически оказываются без собственника. Именно таким образом толкуют ст. 290 Гражданского кодекса РФ, 36 Жилищного кодекса РФ государственные органы, признавая право собственности за государством на помещения, которые, по их мнению, не являются общими, т.к. непосредственно не обслуживают жилые помещения. Тогда как указанные нормы (ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ), подлежат комплексному толкованию. Многоквартирный дом представляет собой совокупность самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих различным собственникам и имущества (помещений, строений, коммуникаций, устройств), принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима. Содержание помещений, расположенных за пределами квартир за счет средств собственников жилых помещений, указывает на то, что право долевой собственности распространяется на все имущество в целом.

Пытаясь доказать правомерность своих действий представители органов государственной власти, как правило, ссылаются на документацию и заключения Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" о том, что нежилые помещения в многоквартирном доме являются самостоятельными объектами недвижимости и не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. При этом следует отметить, что согласно уставу Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" к компетенции данного органа относится формирование объекта недвижимости, техническое и экономическое описание, а также юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, позволяющее выделить его из других объектов недвижимости. Ни слова о правах указанного учреждения решать вопрос о правовой квалификации тех или иных правоотношений по поводу недвижимого имущества в уставе Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" не сказано.Таким образом, Государственное учреждение"Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" вправе проводить исключительно техническое описание объекта, но не вправе определять его правовой статус и собственника.

Специалистов нашего бюро имеют успешный опыт отстаивания интересов жильцов по описанной категории споров. Есть практика, когда районный суд признал недействительным инвестиционный договор, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Гамма» на реконструкцию чердачного помещения, согласно которому, спорное помещение должно было после окончания строительных работ перейти в собственность инвестора (дело по «Мойке, 8»).