Вопрос о полноценности действующих законов стоит достаточно остро. Дело в том, что несмотря ни их обилие, у нас имеется множество нерешённых вопросов, причём многие из них формально разрешены в законе, но при этом совершенно не принимаются практикой.
Наиболее острые вопросы — это возможность обращения взыскания на единственное жилое помещение гражданина по требованиям об уплате коммунальных платежей. Нет никаких разумных обоснований, почему пользователь государственного жилого фонда может быть выселен из занимаемого жилья за неуплату, а собственник квартиры за ту же самую неуплату — не выселяется. При этом он может вообще никогда не платить за содержание своего имущества, и открыто декларировать это, но статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ надёжно защищает его от любых угроз. Подобная ситуация немыслима ни в одной стране мира. По сути дела, государство возлагает социальные функции по содержанию таких лиц на других жильцов, ничего не выплачивая им взамен.
Следующий острейший вопрос — неопределённость в судебной практике в вопросах обращения взыскания на заложенное имущество. У меня на руках решения судов Ленинградской области, подтверждённые кассационной и надзорной инстанциями, в которых суды отказывают в обращении взыскания на заложенные квартиры со ссылкой на то, что это может повлечь за собой выселение либо собственников, либо иных проживающих в квартире лиц. При этом по тем же основаниям и по тем же требованиям суды Санкт-Петербурга выносят положительные решения. Как объяснить эту взаимоисключающую практику? Я уже не говорю о необъяснимости этой практики с точки зрения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
С предыдущим вопросом связан и вопрос о рисках на рынках недвижимости. В настоящее время, если не брать рынок первичной недвижимости и аренды квартир, приобретатель квартиры практически защищён от разного рода рисков. Что касается строящегося жилья, то здесь остаются риски двойных продаж, что лишний раз показывает недееспособность всего законодательства о долевом строительстве, который как раз и принимался на волне борьбы с этим явлением. При аренде квартир часто встречаются случаи сдачи в наём чужой квартиры, получения вознаграждения за «предоставление вариантов», но это уже скорее исключения, кроме того, там нет таких значительных потерь для потерпевших, как при строительстве жилья.
Зато значительно рискуют те, кто выдаёт кредиты под залог квартир. Как я уже упоминал выше, нет никаких гарантий, что после неисполнения обязательств заёмщиком удастся обратить взыскание на его квартиру. А это означает, что кредиторы будут нивелировать эти риски повышенным процентом.
Договор ренты с пожизненным содержанием предполагает ежемесячное исполнение обязательств по выплате содержания и предоставлению каких-то услуг (например, помощи по хозяйству). Основной риск таких договоров заключается в том, что как правило, стороны забывают фиксировать исполнение обязательств между собой. В результате возникают споры, в ходе которых выясняется, что у вполне добросовестного собственника не оказывается письменных доказательств ежемесячного исполнения своих обязательств перед получателем ренты. А это, в свою очередь, предоставляет последнему право на расторжение договора ренты с возвратом себе квартиры.
Обычно этой опасности пытаются избежать при помощи заключения договора купли-продажи с правом пожизненного содержания. Однако от этого решения я должен предостеречь. Дело в том, что суды уже давно сформировали обширную судебную практику по этому вопросу, в соответствии с которой если договор купли-продажи или дарения имеет признаки договора ренты, то к нему на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ следует применять правила именно договора ренты. И первое правило — это необходимость нотариальной формы договора, несоблюдение которой влечёт за собой недействительность сделки. Иными словами, оформив договор ренты в форме договора дарения или продажи с пожизненным содержанием, можно столкнуться с последующим признанием такой сделки недействительной.
Подстаховываться в данном случае следует в другом направлении. В первую очередь нужно как можно чётче и подробнее описывать обязательства по содержанию получателя ренты. Следующий важный момент — это фиксация исполнения обязательств. Если речь идёт о выплате сумм, то они должны не просто передаваться из рук в руки, а зачисляться на счёт. Если в договоре записаны какие-то услуги, по итогам месяца должен подписываться акт об их оказании.
Обезопасить себя от мошенника на вторичном рынке несложно. Надо тщательно проверять полномочия лиц, участвующих в сделке, самостоятельно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (это открытая информация, она выдаётся любому обратившемуся лицу). Желательно также лично присутствовать при получении справок о зарегистрированных лицах в квартире, чтобы убедиться, что получены аутентичные документы (эти справки проще всего подделать).
Сложнее защититься на первичном рынке, где реально не существует никаких гарантий добросовестности застройщика, кроме его громкой рекламы. Возможности страхования риска утраты жилья и денег ограничиваются зачастую нежеланием страховых компаний брать на себя эти риски. Поэтому мой совет тем, кто решил для себя связаться с новым строительством, — вкладывать в него только свободные деньги, а не рисковать ради него своим единственным жильём.
Из всех способов управления многоквартирным домом наиболее оптимальным являтеся товарищество собственников жилья (ТСЖ). Хотя эта форма и имеет свои недостатки, остальные варианты ещё хуже. Управление с помощью коммерческой управляющей компании означает, что помимо собственно расходов на содержание жильцы будут нести ещё и расходы на прибыль и налоги этой компании. Управление собранием жильцов без образования юридического лица создаёт множество формальных проблем с заключением договоров, предъявлением претензий и т.п. Только ТСЖ позволяет оперативно переизбирать руководство, определять основные направления затрат в доме самостоятельно.
Конечно, это создаёт и определённые риски и сложности для жильцов. Во-первых, нужно учиться управлять своим имуществом и самими собой. Я регулярно присутствую на общих собраниях, и главное, чего не хватает собственникам — это умения договариваться, слушать друг друга и не подозревать друг друга в воровстве. К сожалению, именно всеобщая уверенность в том, что любой председатель ТСЖ по определению — вор, — это основная проблема во всех ТСЖ, мешающая их нормальному развитию.
Оценка новых поправок в Жилищный кодекс РФ пока преждевременна, так как многие моменты требуют дополнительного раскрытия в подзаконных актах. Но одно можно сказать однозначно: законодательство идёт по пути ужесточения требований к эксплуатирующим организациям, возлагает на них всё большие и большие обязанности, при этом никаких компенсаций взамен не предполагается. В результате это обернётся и увеличением тарифов для населения, и снижением реальной ответственности со стороны управляющих компаний, которые будут создаваться в форме фирм-однодневок, которые можно будет в любой момент бросить на произвол судьбы.
Действительно, реально выполнить все требования Правил эксплуатации жилищного фонда, Жилищного кодекса РФ и прочих многочисленных нормативных актов не в состоянии ни одна, даже идеальная эксплуатирующая компания, будь то государственное обслуживающее предприятие, ТСЖ или коммерческая фирма. Дальнейшее ужесточение ответственности не приведёт к позитивному результату, так как многие требования просто физически невозможно выполнить. Например, у меня имеются предписания пожарных служб о расширении арочного проезда в центре 25-этажного дома, предписания о прекращении эксплуатации 3-х этажей в доме и тому подобные удивительные документы, из-за которых впоследствии не подписываются акты о готовнотси дома к эксплуатации в зимний отопительный период.
Законодатель делает очередную попытку противопоставить эксплуатирующую организацию и жильцов, указать собственникам их «врага», который, якобы оказывает им некачественные коммунальные услуги. На самом деле ситуация гораздо сложнее, и сводить всё к ответственности эксплуатирующей организации нельзя, так как в этом процессе участвует много других субъектов, в первую очередь монополисты-поставщики энергоресурсов, районные администрации и государство.
