В общем виде вопросы перевода в нежилой фонд урегулированы Жилищным кодексом РФ и Гражданским кодексомРФ. По общему правилу, использование жилого помещения возможно только для проживания граждан (п. 2 ст. 289 Гражданского кодекса РФ). Иное использование помещения не допускается, за исключением строго определённых случаев. Такое ограничение является исключением из общего правила, установленного п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе осуществлять любые действия в отношении своего имущества. В отличие от, например, гаража, который собственник вправе использовать по любому назначению: для хранения товаров, для торговли, для ремонта машины, — квартирой он вправе пользоваться только по прямому назначению: для проживания физических лиц. Такой подход подтверждается и п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, устанавливающим, что «жилое помещение предназначено для проживания граждан».

Если собственник квартиры желает использовать её по иному, нежели жилое, назначению, он должен сперва осуществить перевод квартиры в нежилой фонд. Такой перевод согласовывается с органами власти и осуществляется в порядке, установленном в ст. 22-24 Жилищного кодекса РФ. В указанных статьях предусмотрен закрытый перечень условий такого перевода, и органы власти — в Санкт-Петербурге такие функции возложены на районные администрации по согласованию с Жилищным комитетом — не вправе отказать в удовлетворении заявления о переводе в нежилой фонд, если соблюдён порядок и приложены надлежащие документы. Обратим внимание на то, что речь идёт о переводе в нежилой фонд конкретной квартиры, то есть помещения, ограниченного определёнными границами на плане квартиры (в настоящее время речь идёт о кадастровом паспорте квартиры). Существует важное ограничение перевода, установленное п. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ: перевод в нежилой фонд не допускается, если доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям. В таких случаях требуется перепланировка помещения.

По общему правилу перепланировка жилого помещения осуществляется собственником в порядке ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ, которые, подобно положениям о переводе жилого помещения в нежилой фонд, устанавливают закрытый перечень документов, представляемых для перепланировки. Сюда входят следующие документы:

1. заявление о перепланировке
2. правоустанавливающие документы на жилое помещение (речь идёт о таких документах, как, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения)
3. проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке
4. технический паспорт квартиры
5. согласие всех собственников и пользователей квартиры
6. заключение органа по охране памятников, если квартира сама находится под охраной или находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.

Вышеприведённый список, установленный в п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ является закрытым и орган власти, уполномоченный согласовывать перепланировку не вправе требовать дополнительные материалы. В Санкт-Петербурге таким органом является районная администрация, в функции которой входит согласование переустройства и перепланировки жилых помещений. Следует различать согласование перепланировки или переустройства и согласования проекта перепланировки или переустройства.

Основное внимание собственник должен уделить подготовке проекта перепланировке, и, поскольку она делится на несколько этапов, её имеет смысл рассмотреть отдельно.

В соответствии с действующим законодательством (Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» и Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности») проект может выполнять любая проектная организация, имеющая допуск для проектирования, выданный саморегулируемой организацией в строительстве, объединяющей в своих рядах более 50 проектировочных организаций. Лицензии с 1 января 2010 года, в том числе и ранее выданные с неистекшим сроком действия, не имеют никакого правового значения. В соответствии со ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ только лицо, имеющее допуск на выполнение отдельных видов работ от саморегулируемой организации в строительстве, имеет право выполнять соответствующие этому допуску работы.

На основании обследования помещения, его состояния и состояния окружающих его помещений проектная организация должна по заказу собственника помещения выполнить работы по проектированию. Если эти работы не затрагивают несущих конструкций и касаются только ненесущих перегородок внутри помещения, то на практике проблем не возникает. Проект должен быть сдан на проверку в организацию, уполномоченную на его согласование, на нём проставляется штамп «согласовано» и на основании этого документа должны выполняться работы.

В Санкт-Петербурге функции согласования проектов распределены между разными государственными органами. Если целевое назначение помещение не изменяется, согласование осуществляет Межведомственная комиссия района. Если целевое назначение помещения изменяется (перевод в нежилой фонд относится к этому случаю), но при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания, согласование осуществляется также Межведомственной комиссией района.

Когда затрагиваются несущие конструкции здания, а также осуществляется изменение фасада здания (например, обустраивается отдельный вход или изменяются окна) такой проект подлежит согласованию с Комитетом по градостроительству и архитектуре: «Изменение габаритов, конфигурации, архитектурного профиля проема при оборудовании существующих входов или устройстве дополнительного входа на месте оконного проема допускается только по согласованию с Комитетом по градостроительству и архитектуре на основе утвержденного проекта».

Очевидно, что изложенный порядок согласования проекта перепланировки относится только к вопросу о технической возможности и допустимости такого перепланировки, но не касается имущественных вопросов. Ни один из вышеперечисленных органов не уполномочен на решение имущественных вопросов при перепланировке и переводе помещения в нежилой фонд. Согласование с собственниками иных помещений или земельных участков осуществляется на основании гражданского и жилищного законодательства собственником самостоятельно.

1. устройство крыльца на чужом земельном участке
2. объединение с соседним помещением (полное или частичное)
3. присоединение или изменение общего имущества многоквартирного дома.

С присоединением чужого имущества, находящегося в нераздельной, не-общей собственности всё ясно: её присоединение должно осуществляться на основе какого-то гражданско-правового договора — договора дарения, купли-продажи.

Если же речь идёт об имуществе, находящемся в общей долевой собственности, то такой договор должен заключаться со всеми участниками общей долевой собственности, поскольку, в соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех её участников.

Однако по общему правилу, участник общей долевой собственности вправе продать свою долю в общем имуществе с соблюдением правил о преимущественной покупке (п. 2 ст. 246, ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Но есть исключение из этого правила. Участник общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не вправе ни выделять свою долю, ни отчуждать её отдельно от принадлежащего ему помещения, это запрещено п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Поэтому в тех случаях, когда каким-либо образом затрагивается общее имущество многоквартирного дома, для распоряжения им требуется согласие всех без исключения участников в праве собственности на него. И действительно, п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме. Более того, применительно к перепланировке, затрагивающей общее имущество пунктом, 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ установлено, что «если перепланировка помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Указанная норма законодательства нашла отражение и в судебной практике. Как указано в ответе на вопрос № 4 в Обзоре законодательства и судебной практики Верховным Судом РФ за 2 квартал 2008 года при проведении перепланировки требуется согласие собственников помещений многоквартирного дома, если перепланировка невозможна «без присоединения к ним части общего имущества многоквартирного дома, на такую перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Необходимо правильно понимать гражданско-правовую природу «согласия» всех собственников помещений. Достаточно разобраться с тем, что из себя представляет такое «согласие», чтобы понять, о чём идёт речь. Если собственник, желающий перепланировать своё помещение с присоединением общего имущества многоквартирного дома обращается ко всем собственникам этого имущества с предложением, то такое предложение следует расценивать как оферту (ст. 435 Гражданского кодекса РФ). Согласие на такое предложение есть ничто иное, как акцепт (ст. 438 Граданскогок кодекса РФ), с помощью которого, в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ заключается договор. После такой квалификации правоотношений сторон становится ясным и вопрос о возмездности или безвозмездности такого договора. В соответствии с п. 3 ст. 423 Гражданского кодекса РФ по общему правилу договор предполагается возмездным, если сами стороны не установили иное.

Если договор о передаче части общего имущества многоквартирного дома является возмездным, речь идёт о договоре купли-продажи. Если безвозмездным — то о договоре дарения.

Выражение законодателя «согласие» не должно вводить в заблуждение. Аналогичным образом ст. 1272 Гражданского кодекса РФ говорит о запрете распространения объекта авторского права «без согласия правообладателя», а ст. 152.1 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что обнародование и дальнейшее использование изображения гражданина возможно только «с согласия этого гражданина». Совершенно очевидно, что под таким согласием имеется в виду в первом случае — авторский договор, а во втором — договор на использование изображения.

Подобно любому собственнику, участники общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пользуются и распоряжаются имуществом по своему усмотрению, за изъятиями, установленными ст. 289 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Жилищного кодекса РФ. Обязать их отказаться от принадлежащего им права, или, правильнее сказать, изъять у них часть принадлежащего им имущества, невозможно, за исключением случаев, прямо предусмотренных п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ:

1. обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2. отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);
3. отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);
4. выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);
5. реквизиция (статья 242);
6. конфискация (статья 243);
7. отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.

Иных возможностей изъять у участников общей долевой собственности на жилой дом принадлежащее им имущество или его часть законодательством не предусмотрено. Поэтому сама по себе постановка вопроса о том, обязан ли участник общей долевой собственности мотивировать свой отказ или вообще каким-либо образом отвечать на предложение «перепланировщика», неверна. Подобно тому как собственник квартиры не обязан продавать её тому, кто к нему обращается с таким предложением, собственник общего имущества многоквартирного дома не обязан продавать или дарить часть своего имущества обратившемуся. Отсюда следует, что его невозможно и обязать дать такое согласие, поскольку здесь речь идёт о его собственности, и только он вправе решать: передавать ему имущество кому-то или нет.

Более того, речь идёт о 100 % собственников помещений в доме. Все они и каждый из них должен подписать это «согласие» или, правильнее, — договор об отчуждении части имущества, и если согласятся 99 %, а не согласится только 1 %, это будет означать, что такого согласия не дано.

Законодательством ни в одной норме не предусмотривается возможность оспаривания такого отказа, исходя из общей концепции свободы договора, установленной п. 1 т. 421 Гражданского кодекса РФ: «понуждение к заключению договора не допускается». Также и общая статья о прекращении права собственности гласит: «принудительное изъятие у собственника имущества не допускается», кроме случаев, предусмотренных законом.

Исходя из п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ этот порядок должен быть следующим: собственник готовит документ, в котором подробно описывает те элементы общего имущества многоквартирного дома, которые он намерен присоединить к своему помещению в результате перепланировки. Такой документ может быть выполнен в виде плана, проекта, чертежа. Затем он сопровождает этот документ письмом с предложением согласовать такое присоединение и направляет этот комплект документов каждому собственнику помещений в доме. Только после того, как каждый собственник каждого помещения в доме поставит свою подпись на согласии на проведение перепланировки на предложенных условиях, перепланировка будет согласована. Повторимся, что если хотя бы один собственник откажет в таком согласии или просто не ответит, перепланировка не будет согласована, и любое выполнение работ будет являться самоуправством, уголовная ответственность за которое предусмотрена ст. 303 Уголовного кодекса РФ.

Очевидно, что собственник, желающий осуществить перепланировку с присоединение общего имущества многоквартирного дома, должен предварительно собрать документы о том, кому принадлежат квартиры в указанном доме, и только после этого рассылать свои предложения собственникам.

Может возникнуть вопрос, имеют ли отношение к этому согласованию нормы, регулирующие порядок проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Для начала следует отметить, что компетенция общего собрания собственников в ст. 44 Жилищного кодекса РФ весьма ограничена. Общее собрание вправе принимать решения только по тем вопросам, которые прямо перечислены в Жилищном кодексе РФ, выход за эти пределы не предусмотрен. В числе вопросов, отнесённых к компетенции общего собрания собственников помещений, дача или не-дача согласия на перепланировку не включена. Поэтому положения о проведении общего собрания, установленные ст. 45-46 Жилищного кодекса РФ никакого отношения к порядку получения согласия на присоединение части общего имущества многоквартирного дома при перепланировке не имеют. Получение согласия должно осуществляться в порядке, описанном выше, то есть путём подписания документа каждым из собственников помещений в доме.

П. 1 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 31.08.2005 № 1272 (в ред. 26.08.08) «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге» и п. 3.4.10 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078 (в ред. 11.11.09) «Об администрациях районов Санкт-Петербурга»

Разъяснение порядка перепланировки в Санкт-Петербурге приведено в Письме Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 29.01.2009 № 01-124/09-0-1 «О порядке согласования вопроса о перепланировке жилых помещений и об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, а также за использование жилых домов, жилых помещений не по назначению»

П. 3.4.41 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078 (в ред. 11.11.09) «Об администрациях районов Санкт-Петербурга»

См. абз. 5 п. 6.1 ст. 18 Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

См. п. 2.1.6.1 Положения о районной межведомственной комиссии (утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 в ред. 13.07.2009).

См. там же, п. 2.1.6.2.

П. 3.3.7 Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135 (в ред. от 16.04.09).

Утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17.09.2008. БВС. 2008. № 11.