При анализе судебной практики, связанной с вопросами отнесения тех или иных участков к водоохранной зоне суды исходят не только из кадастровых планов, но и из иных документов. При этом в одном из судебных решений отмечено особо, что вопрос об отнесении земельного участка может быть решён на основании нормативных актов, несмотря на отсутствие соответствующих указаний в кадастровом плане. Из этого можно сделать вывод, что в случае отсутствия регистрационных сведений и градостроительной документации приоритет отдаётся нормативным актам.

Аналогичным образом решается вопрос применительно к землям, подпадающим под территории, охраняемые как археологическое наследие. Так, Федеральный Арбитражный Суд Волго-Вятского округа не согласился с доводами подателя жалобы, указывавшего, что в его кадастровом паспорте отсутствует указание на то, что участок находится в границах территорий выявленных объектов археологического наследия и сослался при этом на решение местного органа самоуправления. Аналогичное решение было вынесено Федеральным Арбитражным Судом Северо-Кавказского округа.

С учётом изложенного, можно сказать, что судебная практика стоит на позиции приоритета существа отношений над формой применительно в тех случаях, когда ограничение, существующее в соответствии с законом, не оформлено в надлежащем порядке.

Эта позиция может быть истолкована и в противоположном смысле в ситуации, когда, напротив, ограничение оформлено, однако в соответствии с законом его не существует. Тем не менее, здесь есть другое обстоятельство.

В соответствии со ст. 8, 132 Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» устанавливается особый порядок регистрации обременений и ограничений прав. Государственная регистрация, а равно учёт сведений в Государственном земельном кадастре обладает признаком публичности, что делает оспаривание данных, внесённых в кадастр, затруднительным. Например, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке. Тем самым сведениям, внесённым в кадастр и реестр придаётся сила, не зависимая от самого по себе существа дела.

Оспаривать государственную регистрацию и кадастр можно, но эта регистрация будет аннулирована только после того, как суд вынесет решение.

Необходимо поставить вопрос, произошла ли государственная регистрация ограничения права на землю. Необходимо различать государственный кадастровый учёт земельного участка и государственную регистрацию ограничения права на землю.

В соответствии с п. 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кадастровый учёт земельных участков, в том числе определение границ охранных зон — это не государственная регистрация по ФЗ-122, а именно кадастровый учёт на основании Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Таким образом, при отсутствии в документах государственной регистрации ограничения можно говорить о том, что суд при рассмотрении вопроса о наличии или отсутствии ограничения должен руководствоваться не кадастровым планом, а тем, существует ли оно в действительности или нет.

При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса  РФ помимо прочих способов защиты суд вправе применить такой способ как неприменение акта муниципального или государственного органа, противоречащего закону. Акт муниципального органа, устанавливающий ограничения в противоречии с действующим законодательством не подлежит в этом случае применению. Для определения, действительно ли данный участок не входит в охранную зону можно ходатайствовать об экспертизе.

Таким образом, подводя итог, при ведении данного дела нужно опираться на следующие аргументы:

1. судебная практика придаёт значение не тому, отражено ли ограничение прав на земельный участок в документах, а тому, существует ли оно в действительности.

2. Указать на отсутствие государственной регистрации ограничения в нарушение ст. 56 Земельного кодекса РФ.

3. Просить суд применить ст. 12 Гражданского кодкса РФ, предоставляющую ему право неприменения ненормативного акта, противоречащего закону.

Следует учитывать проблему, связанную с противопоставлением государственного кадастра, ненормативного акта, устанавливающего ограничение, и законом, устанавливающим требования к размерах охранной зоны.